🇬🇧 Understanding Spanish Notaries, Land Registry, and Cadastre

When buying or owning property in Spain, three institutions play key roles: the notary, the land registry, and the cadastre. Each one serves a specific legal function — and understanding the difference is essential to secure your investment.

1. The Spanish Notary (Notario)

The notary is a public official who drafts and authorises legal acts — especially property sales, powers of attorney, wills and corporate deeds. They ensure legality and public authenticity, but do not advise either party.

Key facts:

• Buyers choose the notary
• They prepare the official deed (escritura pública)
• They verify identity, tax numbers, capacity and payment method

2. The Land Registry (Registro de la Propiedad)

The Land Registry protects property rights and makes them enforceable against third parties. Registration is not mandatory, but highly recommended — without it, your title is less secure.

Key facts:

• It registers who owns what, and any charges (mortgages, easements, seizures)
• The extract “Nota Simple” is used to check ownership and legal status
• Changes must be registered after the notarial act

3. The Cadastre (Catastro)

The Cadastre is a tax database that describes all properties in Spain for valuation purposes. It has no legal authority over ownership, but it affects local taxes and planning issues.

Key facts:

• It includes location, surface, use and building data
• Cadastral values affect property tax (IBI)
• Discrepancies with the Land Registry should be corrected

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🇫🇷 Notariat, registre foncier, cadastre : comprendre les formalités espagnoles

Lorsqu’on achète ou possède un bien en Espagne, trois institutions sont essentielles : le notaire, le registre foncier et le cadastre. Chacune joue un rôle bien distinct. Les connaître permet de sécuriser votre investissement.

1. Le notaire espagnol (Notario)

Le notaire est un officier public qui rédige et authentifie les actes juridiques – notamment les ventes, procurations, testaments et actes de société. Il garantit la légalité, mais n’est pas un conseiller juridique.

À retenir :

• L’acheteur choisit le notaire
• Il rédige l’acte authentique (escritura pública)
• Il vérifie l’identité, le NIF, la capacité juridique et le paiement

2. Le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad)

Le registre protège les droits de propriété et les rend opposables aux tiers. L’enregistrement n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé pour sécuriser le titre de propriété.

À retenir :

• Il mentionne le propriétaire, les hypothèques, servitudes ou saisies
• La « Nota Simple » permet de vérifier la situation juridique du bien
• Les actes doivent être enregistrés après la signature notariale

3. Le Cadastre (Catastro)

Le cadastre est une base de données fiscale qui décrit les biens immobiliers en Espagne. Il n’a pas de valeur juridique sur la propriété, mais influence les taxes et les permis d’urbanisme.

À retenir :

• Il contient l’emplacement, la superficie, l’usage et les constructions
• Les valeurs cadastrales déterminent l’impôt foncier (IBI)
• Les incohérences avec le registre doivent être corrigées

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